Direito Condominial - Suse Paula Duarte Cruz Kleiber
advogada especialista em direito condominial e tem vasta experiência no segmento. Atua na área há mais de 20 anos. Além disso, é consultora jurídica, palestrante, membro efetivo da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, subseção Santana e de Direito Imobiliário e Urbanístico de Osasco/SP e Jundiaí/SP. Autora do livro "Respostas às 120 dúvidas mais frequentes em matéria condominial" (Editora Autografia, 2017); e coautora do livro "Direito Processual Civil Constitucionalizado (Editora Instituto Memória, 2020); e coautora e coordenadora do livro "Direito Condominial Contemporâneo" (Editora LiberArs, 2020).
Breve análise sobre maus-tratos aos animais em condomínios e o Projeto de Lei que obriga síndicos e administradores a denunciarem
Infelizmente vivemos tempos difíceis em que demonstrações de zelo, respeito, amor ao próximo, aos animais e à natureza são incomuns. E por isso, leis específicas não deram o resultado pretendido para barrar a violência contra a mulher, idosos, crianças e adolescentes e animais. Ou seja, a Lei Maria da Penha significou um avanço, mas não foi suficiente para impedir que os apontadores de violência contra a mulher diminuíssem, mormente nesses dias pandêmicos em que que o índice de prisão em flagrante aumentou 51,4[1]%. O mesmo se dá em relação ao Estatuto do Idoso, da Criança e Adolescente e da Lei de Proteção Ambiental, essa última que prevê punição brandíssima àqueles que cometem maus tratos aos animais. É fato que a impunidade é o maior problema do nosso país e não a falta de legislação. Aqui farei breve abordagem sobre maus-tratos dentro dos condomínios residenciais.
Antes, porém, de adentrar no tema é conveniente informar que no Brasil, os animais são considerados coisas ou bens que possuem movimento próprio (semoventes), a teor do contido no artigo 82 do Código Civil – portanto, o tutor de um animal é proprietário de uma coisa. E para não ferir o direito de propriedade, tanto de poder ter o animal “coisa” em sua unidade autônoma, como exercer o uso e gozo, direitos inerentes à propriedade do seu bem imóvel, é que o Superior Tribunal de Justiça decidiu no julgamento do Recurso Especial 1783076, em maio de 2019, que as convenções condominiais não podem, de forma genérica, proibir a permanência de animais domésticos nas unidades autônomas, sob pena de violar as duas propriedades (sobre o animal e sobre o imóvel). O Relator, Ministro Villas Bôas Cueva, destacou em seu voto que a convenção condominial regula de forma exemplificativa a utilização das propriedades privada e comuns, visando à convivência sensata, mas não pode violar o direito de propriedade, mormente quando se fundamenta em proibição genérica de criação de animais e nada diz sobre a eventual ofensa à saúde, segurança ou sossego dos demais condôminos.
Ou seja, as convenções podem regulamentar a forma de manutenção de animais nas unidades autônomas e como eles devem transitar nas áreas comuns. O que não é permitido é simplesmente proibir animais ou impor regras que resultem numa proibição velada, ou seja, acabam por camuflar o direito de ter o “pet”, como as que determinam que animais sejam conduzidos no colo, o que sabemos ser muito difícil aos idosos principalmente quando os animais são obesos.
Superada essa questão, temos que o valor atribuído aos animais tem mudado e isso foi visto pela previsão do artigo 225, parágrafo 1º, inciso VII, da Constituição Federal/1988, cujo texto exprime a dignidade animal e proíbe a crueldade e acabou por embasar decisões do Supremo Tribunal Federal ao vetar as “rinhas de galo e cães”, “ farra do boi”, dentre outros, embora no código civil eles ainda sejam considerados coisas. A primeira legislação a tratar do tema foi o Decreto nº 24.645, de 10/07/1934, que em seu artigo 3º., informa o que são maus-tratos em seus XXXI incisos. Há também a Lei 9605/1998, de 12 de fevereiro de 1998, que prevê em seu artigo 32: “Praticar ato de abuso, maus-tratos, ferir ou mutilar animais silvestres, domésticos ou domesticados, nativos ou exóticos: Pena - detenção, de três meses a um ano, e multa. § 1º Incorre nas mesmas penas quem realiza experiência dolorosa ou cruel em animal vivo, ainda que para fins didáticos ou científicos, quando existirem recursos alternativos. § 2º A pena é aumentada de um sexto a um terço, se ocorre morte do animal”.
Atualmente há vários projetos legislativos[2] em andamento, inclusive um aprovada recentemente para aumentar a pena acima transcrita e para alterar o Código Civil e retirar dos animais o status de coisa, pois, reconhecidamente eles têm sentimentos, são seres sencientes[3] e devem ter proteção ampla, o que demostra um avanço civilizacional, esperado desde a primeira legislação de 1.934 que tratou do tema, seguindo as mesmas diretrizes de outros países do mundo.
Então, analisemos o Projeto de Lei 4438/20[4], do deputado Fred Costa (Patriota, MG) que determina aos síndicos e administradores de condomínios residenciais são obrigados a comunicar à polícia civil e aos órgãos especializados a suspeita ou a ocorrência de maus-tratos a animais nas unidades condominiais ou nas áreas comuns dos condomínios em até 24 horas do conhecimento do fato. O texto altera o artigo 10 da Lei 4591/64 (conhecida como lei dos condomínios), incluindo os parágrafos 3º e 4º. O projeto de lei foi apresentado dia 02/09/2020 e segue para despacho do Presidente da Câmara dos Deputados.
Sobre o referenciado projeto de lei, me parece inútil, pois é DEVER de todos nós denunciarmos qualquer tipo de violência, inclusive contra os animais. Quisera não precisarmos de lei para obrigar que as pessoas protejam umas às outras e aos animais, mas infelizmente sem legislação, o que se vê é o descaso, medo de represália, o que colabora para o aumento da violência. Da forma como apresentado, o projeto de lei não resultará em alterações sensíveis na rotina condominial, já que não prevê punição como multa, tal como ocorre com o Projeto de Lei 2510/2020, que prevê a obrigação de o síndico e administradores denunciarem violência contra a mulher, sob pena de aplicação de multa de valor alto.
No Estado de São Paulo, encontra-se na Assembleia Legislativa o Projeto de Lei nº 492/2020, do Deputado Bruno Ganem (Podemos) que segue nessa mesma linha, mas impõe multa de até 200 vezes o valor da UFESP caso a denúncia não ocorra e determina sejam afixados placas e cartazes sobre o assunto nas áreas comuns, sob pena de multa de até 50 vezes o valor da UFESP.
Sensível aos inúmeros deveres e responsabilidades do síndico, entendo que a imposição de multa se mostra “injusta”, todavia, como disse no início desse escrito as legislações especificas não foram capazes de reduzir a violência contra a mulher, portanto, sem impor uma “pena” os números crescerão vertiginosamente. A ideia do legislador não é a de multar, mas de criar uma nova cultura: a da denúncia de todas as violências. O receio dos síndicos, administradores e condôminos de sofrerem represália fica afastado porque todos podem ser protegidos pelo anonimato.
Obviamente, não basta obrigar a denúncia, os agressores devem ser exemplarmente punidos e esse é o grande dilema da nossa legislação: prever penas justas e elas serem efetivamente aplicadas. Se deixarmos nossos vizinhos agirem de forma violenta e permanecermos silentes, seremos submissos a eles e isso é inadmissível. Então, enquanto não tivermos o controle eficaz do Estado punindo agentes agressores temos que evitar que esses fatos lamentáveis de violência ocorram dentro dos nossos condomínios, afinal, quem quer morar num local hostil onde animais, mulheres ou idosos são vítimas de maus-tratos?
Por fim, o Projeto de Lei 4438/20 ainda peca por querer alterar artigo da Lei 4591/64, a qual é considerada derrogada pelo Código Civil de 2002 na parte de condomínios pela maioria dos estudiosos da área – portanto, projeto inócuo e sem efetividade. O ideal é impedirmos que maus-tratos aconteçam dentro de nossos condomínios, pois essa prática é criminosa, bem como apresentar regras simples para que a saúde, segurança e sossego não sejam ameaçados e a harmonia seja constante num condomínio e os animais protegidos, já que os vizinhos podem fazer cessar atos que afetem a esses requisitos inerentes ao direito de vizinhança, conforme prevê o artigo 1.277, do Código Civil.
Resumo: todos têm direito à proteção: Os condôminos vizinhos à unidade que guarda um animal, assim como esse animal, que necessita de alimentação e ambiente adequados, livre de qualquer tipo de sofrimento.
Lembrem-se: Constatada COM SEGURANÇA a ocorrência de maus-tratos, é nosso DEVER denunciar:
- No Estado de São Paulo temos as Delegacias Especializadas em Proteção Animal – DEPA - e os registros podem ser feitas pela internet; http://www.ssp.sp.gov.br/depa;
- A polícia civil e militar podem ser acionadas;
- O centro de controle de zoonoses também pode ajudar;
- No Estado de São Paulo, quem comprovadamente cometer maus tratos aos animais, fica impedido de obter guarda por 05 anos (Lei 16.308/ 13 de setembro de 2016);
- Denúncias contra a mulher : Fone 180;
- Disk Denúncia: Fone 181 etc.
Lembrem-se, apesar da lei material, ANIMAL NÃO É COISA E MERECE PROTEÇÃO!
[1] Fonte: http://www.mpsp.mp.br/portal/page/portal/Criminal/notas_tecnicas/notaraioxcovid.pdf acesso: 20.07.2020.
[2] Em 09/09/2020 o Plenário do Senado aprovou projeto que aumenta as penas para maus-tratos a cães e gatos (PL 1.095/2019) que aguarda sanção presidencial. Fonte: Agência Senado
[3] Percebe pelos sentidos e impressões.
[4] Projeto de Lei 4438/20 : Art. 1º Art. 1º O art. 10 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de1964, passa a vigorar acrescido dos seguintes parágrafos: “Art.10. ....................................................................................
§3º Os condomínios, através de seus síndicos e/ou administradores devidamente constituídos, deverão comunicar à Delegacia de Polícia Civil e aos órgãos especializados sobre a suspeita ou ocorrência de maus-tratos a animais nas unidades condominiais ou nas áreas comuns aos condôminos.
§4º A comunicação a que se refere o parágrafo anterior deverá ser realizada no prazo de até 24h após a ciência do fato. (NR)”
Art. 2º Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.
Infelizmente vivemos tempos difíceis em que demonstrações de zelo, respeito, amor ao próximo, aos animais e à natureza são incomuns. E por isso, leis específicas não deram o resultado pretendido para barrar a violência contra a mulher, idosos, crianças e adolescentes e animais. Ou seja, a Lei Maria da Penha significou um avanço, mas não foi suficiente para impedir que os apontadores de violência contra a mulher diminuíssem, mormente nesses dias pandêmicos em que que o índice de prisão em flagrante aumentou 51,4[1]%. O mesmo se dá em relação ao Estatuto do Idoso, da Criança e Adolescente e da Lei de Proteção Ambiental, essa última que prevê punição brandíssima àqueles que cometem maus tratos aos animais. É fato que a impunidade é o maior problema do nosso país e não a falta de legislação. Aqui farei breve abordagem sobre maus-tratos dentro dos condomínios residenciais.
Antes, porém, de adentrar no tema é conveniente informar que no Brasil, os animais são considerados coisas ou bens que possuem movimento próprio (semoventes), a teor do contido no artigo 82 do Código Civil – portanto, o tutor de um animal é proprietário de uma coisa. E para não ferir o direito de propriedade, tanto de poder ter o animal “coisa” em sua unidade autônoma, como exercer o uso e gozo, direitos inerentes à propriedade do seu bem imóvel, é que o Superior Tribunal de Justiça decidiu no julgamento do Recurso Especial 1783076, em maio de 2019, que as convenções condominiais não podem, de forma genérica, proibir a permanência de animais domésticos nas unidades autônomas, sob pena de violar as duas propriedades (sobre o animal e sobre o imóvel). O Relator, Ministro Villas Bôas Cueva, destacou em seu voto que a convenção condominial regula de forma exemplificativa a utilização das propriedades privada e comuns, visando à convivência sensata, mas não pode violar o direito de propriedade, mormente quando se fundamenta em proibição genérica de criação de animais e nada diz sobre a eventual ofensa à saúde, segurança ou sossego dos demais condôminos.
Ou seja, as convenções podem regulamentar a forma de manutenção de animais nas unidades autônomas e como eles devem transitar nas áreas comuns. O que não é permitido é simplesmente proibir animais ou impor regras que resultem numa proibição velada, ou seja, acabam por camuflar o direito de ter o “pet”, como as que determinam que animais sejam conduzidos no colo, o que sabemos ser muito difícil aos idosos principalmente quando os animais são obesos.
Superada essa questão, temos que o valor atribuído aos animais tem mudado e isso foi visto pela previsão do artigo 225, parágrafo 1º, inciso VII, da Constituição Federal/1988, cujo texto exprime a dignidade animal e proíbe a crueldade e acabou por embasar decisões do Supremo Tribunal Federal ao vetar as “rinhas de galo e cães”, “ farra do boi”, dentre outros, embora no código civil eles ainda sejam considerados coisas. A primeira legislação a tratar do tema foi o Decreto nº 24.645, de 10/07/1934, que em seu artigo 3º., informa o que são maus-tratos em seus XXXI incisos. Há também a Lei 9605/1998, de 12 de fevereiro de 1998, que prevê em seu artigo 32: “Praticar ato de abuso, maus-tratos, ferir ou mutilar animais silvestres, domésticos ou domesticados, nativos ou exóticos: Pena - detenção, de três meses a um ano, e multa. § 1º Incorre nas mesmas penas quem realiza experiência dolorosa ou cruel em animal vivo, ainda que para fins didáticos ou científicos, quando existirem recursos alternativos. § 2º A pena é aumentada de um sexto a um terço, se ocorre morte do animal”.
Atualmente há vários projetos legislativos[2] em andamento, inclusive um aprovada recentemente para aumentar a pena acima transcrita e para alterar o Código Civil e retirar dos animais o status de coisa, pois, reconhecidamente eles têm sentimentos, são seres sencientes[3] e devem ter proteção ampla, o que demostra um avanço civilizacional, esperado desde a primeira legislação de 1.934 que tratou do tema, seguindo as mesmas diretrizes de outros países do mundo.
Então, analisemos o Projeto de Lei 4438/20[4], do deputado Fred Costa (Patriota, MG) que determina aos síndicos e administradores de condomínios residenciais são obrigados a comunicar à polícia civil e aos órgãos especializados a suspeita ou a ocorrência de maus-tratos a animais nas unidades condominiais ou nas áreas comuns dos condomínios em até 24 horas do conhecimento do fato. O texto altera o artigo 10 da Lei 4591/64 (conhecida como lei dos condomínios), incluindo os parágrafos 3º e 4º. O projeto de lei foi apresentado dia 02/09/2020 e segue para despacho do Presidente da Câmara dos Deputados.
Sobre o referenciado projeto de lei, me parece inútil, pois é DEVER de todos nós denunciarmos qualquer tipo de violência, inclusive contra os animais. Quisera não precisarmos de lei para obrigar que as pessoas protejam umas às outras e aos animais, mas infelizmente sem legislação, o que se vê é o descaso, medo de represália, o que colabora para o aumento da violência. Da forma como apresentado, o projeto de lei não resultará em alterações sensíveis na rotina condominial, já que não prevê punição como multa, tal como ocorre com o Projeto de Lei 2510/2020, que prevê a obrigação de o síndico e administradores denunciarem violência contra a mulher, sob pena de aplicação de multa de valor alto.
No Estado de São Paulo, encontra-se na Assembleia Legislativa o Projeto de Lei nº 492/2020, do Deputado Bruno Ganem (Podemos) que segue nessa mesma linha, mas impõe multa de até 200 vezes o valor da UFESP caso a denúncia não ocorra e determina sejam afixados placas e cartazes sobre o assunto nas áreas comuns, sob pena de multa de até 50 vezes o valor da UFESP.
Sensível aos inúmeros deveres e responsabilidades do síndico, entendo que a imposição de multa se mostra “injusta”, todavia, como disse no início desse escrito as legislações especificas não foram capazes de reduzir a violência contra a mulher, portanto, sem impor uma “pena” os números crescerão vertiginosamente. A ideia do legislador não é a de multar, mas de criar uma nova cultura: a da denúncia de todas as violências. O receio dos síndicos, administradores e condôminos de sofrerem represália fica afastado porque todos podem ser protegidos pelo anonimato.
Obviamente, não basta obrigar a denúncia, os agressores devem ser exemplarmente punidos e esse é o grande dilema da nossa legislação: prever penas justas e elas serem efetivamente aplicadas. Se deixarmos nossos vizinhos agirem de forma violenta e permanecermos silentes, seremos submissos a eles e isso é inadmissível. Então, enquanto não tivermos o controle eficaz do Estado punindo agentes agressores temos que evitar que esses fatos lamentáveis de violência ocorram dentro dos nossos condomínios, afinal, quem quer morar num local hostil onde animais, mulheres ou idosos são vítimas de maus-tratos?
Por fim, o Projeto de Lei 4438/20 ainda peca por querer alterar artigo da Lei 4591/64, a qual é considerada derrogada pelo Código Civil de 2002 na parte de condomínios pela maioria dos estudiosos da área – portanto, projeto inócuo e sem efetividade. O ideal é impedirmos que maus-tratos aconteçam dentro de nossos condomínios, pois essa prática é criminosa, bem como apresentar regras simples para que a saúde, segurança e sossego não sejam ameaçados e a harmonia seja constante num condomínio e os animais protegidos, já que os vizinhos podem fazer cessar atos que afetem a esses requisitos inerentes ao direito de vizinhança, conforme prevê o artigo 1.277, do Código Civil.
Resumo: todos têm direito à proteção: Os condôminos vizinhos à unidade que guarda um animal, assim como esse animal, que necessita de alimentação e ambiente adequados, livre de qualquer tipo de sofrimento.
Lembrem-se: Constatada COM SEGURANÇA a ocorrência de maus-tratos, é nosso DEVER denunciar:
- No Estado de São Paulo temos as Delegacias Especializadas em Proteção Animal – DEPA - e os registros podem ser feitas pela internet; http://www.ssp.sp.gov.br/depa;
- A polícia civil e militar podem ser acionadas;
- O centro de controle de zoonoses também pode ajudar;
- No Estado de São Paulo, quem comprovadamente cometer maus tratos aos animais, fica impedido de obter guarda por 05 anos (Lei 16.308/ 13 de setembro de 2016);
- Denúncias contra a mulher : Fone 180;
- Disk Denúncia: Fone 181 etc.
Lembrem-se, apesar da lei material, ANIMAL NÃO É COISA E MERECE PROTEÇÃO!
[1] Fonte: http://www.mpsp.mp.br/portal/page/portal/Criminal/notas_tecnicas/notaraioxcovid.pdf acesso: 20.07.2020.
[2] Em 09/09/2020 o Plenário do Senado aprovou projeto que aumenta as penas para maus-tratos a cães e gatos (PL 1.095/2019) que aguarda sanção presidencial. Fonte: Agência Senado
[3] Percebe pelos sentidos e impressões.
[4] Projeto de Lei 4438/20 : Art. 1º Art. 1º O art. 10 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de1964, passa a vigorar acrescido dos seguintes parágrafos: “Art.10. ....................................................................................
§3º Os condomínios, através de seus síndicos e/ou administradores devidamente constituídos, deverão comunicar à Delegacia de Polícia Civil e aos órgãos especializados sobre a suspeita ou ocorrência de maus-tratos a animais nas unidades condominiais ou nas áreas comuns aos condôminos.
§4º A comunicação a que se refere o parágrafo anterior deverá ser realizada no prazo de até 24h após a ciência do fato. (NR)”
Art. 2º Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.
