Direito Condominial - Vitor Lyrio da Rocha
Advogado Cível há mais de dez anos com atuação em direito imobiliário e condominial, Pós Graduado em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho (DAMÁSIO/2009) e em Direito Processual Civil (FDV/2014); Sócio do escritório Bodevan, Rocha & Perdigão Advogados Associados; Formação em Gestão e Organização Condominial (SIPICES/2018); Formação em Síndico Profissional - Confederação Nacional de Síndicos (CONASI/2019); Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/ES (Área Condominial) e Membro da Comissão de Direito Condominial do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).
Manutenção predial e a responsabilidade do Síndico
Imaginem o momento da compra de um apartamento, dentro de um edifício que integre um condomínio edilício, que são os condomínios formais e preenchem os requisitos estabelecidos em lei para que assim sejam considerados. Condomínios são pessoas jurídicas e nascem após a entrega da obra, um edifício por exemplo, devendo ser entregue em condições de habitabilidade, o chamado “habite-se”.
O Código Civil prevê no art. 1.332 que “Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam.”.
Com a chegada dos moradores e o início do funcionamento de um edifício, a assembleia escolherá um síndico, que pode ser condômino, pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, e ao síndico compete “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores” conforme previsto no art. 1.348, V do Código Civil.
A conservação do prédio é fundamental e uma das primeiras medidas recomendadas aos condôminos é a certificação de que a obra entregue realmente se encontra de acordo com o projeto apresentado e, principalmente, se existem vícios construtivos na edificação.
É necessário, portanto, a contratação de uma empresa de engenharia idônea para a realização de uma inspeção predial e a entrega do respectivo laudo, e se porventura forem detectados vícios construtivos, a construtora ou incorporadora, devem ser imediatamente comunicadas.
Recomenda-se a expedição de notificação aos responsáveis pela construção do edifício e nesse momento é fundamental a figura do Advogado, para as negociações e formalização dos eventuais acordos para a reparação dos vícios ou para medidas judiciais adequadas e necessárias.
Em caso de vícios que têm o potencial de colocar em risco a saúde ou a segurança dos moradores, funcionários ou transeuntes, e se notificados os responsáveis, não forem solucionados os problemas, podem e devem ser adotadas medidas judiciais urgentes, a fim de resguardar a integridade dos usuários, e garantir que a construtora ou incorporadora reparem o vício ou arquem com as despesas para os devidos reparos.
No ES o Tribunal de Justiça já manteve medida liminar deferida em primeiro grau que obrigava uma construtora e incorporadora a reparar imediatamente os vícios críticos sob pena de multa, o que pode ser requerido em casos de urgência.
O ideal é que a contratação da inspeção e o início das negociações para os reparos sejam realizadas logo quando do recebimento do imóvel, e caso o edifício não tenha passado pela inspeção, o prazo para o recebimento de eventuais indenizações é de 10 (dez) anos, como recentemente julgou o Superior Tribunal de Justiça no RECURSO ESPECIAL Nº 1.721.694 – SP, mas quanto maior o tempo maiores podem ser as proporções dos vícios e defeitos encontrados.
