Compartilhe:

Depois de todo essa situação que vivemos com a pandemia, voltamos a (re)ajustar nossas rotinas, ainda que aos poucos, áreas comuns estão sendo abertas e obras retomadas.

Pois bem.

Nesse triste período  que assolou o mundo é possível que algumas áreas dos condomínios tenham ficado com a manutenção prejudicada, primeiro pelo isolamento e segundo até mesmo por questões financeiras.

Vamos relembrar nesse texto breve,  quão necessária é a manutenção regular nos condomínios, visando trazer maior vida útil  aos seus componentes e equipamentos e economia.

O Código Civil, no seu artigo 1.348, inciso V, determina que um dos deveres do síndico é “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;”. Portanto, não se trata de faculdade, mas de obrigação/dever a ser cumprido pelo síndico, exigido e fiscalizado pelos condôminos.

Todos os componentes do edifício, bem como, suas áreas comuns demandam manutenção. A regularidade na manutenção reduz custos e traz efetiva proteção ao patrimônio. Quando não feita à época própria ou a contento, certamente acarretará maiores custos ao condomínio e poderá implicar em risco a saúde ou até mesmo a vida dos condôminos.

No Brasil temos as NBR´s (Norma Brasileira) – ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) - uma abreviatura adotada para identificar o conjunto de regras de uso relativas às características de um determinado produto, compiladas com objetivo de uniformizar e garantir o modo do seu funcionamento e segurança.  E logicamente para os condomínios também há NBRs aplicáveis e que servem para nortear a regular manutenção predial, acarretando maior durabilidade e segurança ao empreendimento.   São elas:

• a)         NBR 14.037/2011: traz diretrizes para a elaboração dos manuais de manutenção das construções;
• b)        NBR 5.674/2012: trata da manutenção que deve haver em todo o condomínio;
• c)         NBR 15.575/2013: trata do desempenho, critérios de resistência, uso, proteção e conforto a todos os sistemas da edificação (térmico, acústico). Visa à segurança, sustentabilidade e habitabilidade das edificações e vem dividida em seis grandes partes;
• d)        NBR 16.280/2014: cuida das reformas;

            e)       NBR 16.747/2020 – entrou em vigor em maior passado e trata da inspeção predial geral.

É recomendável que os síndicos tenham conhecimento, principalmente da NBR 5674/2012 que traz roteiro regular e prazos para a manutenção predial, desde a preventiva à corretiva, evitando a manutenção tardia e a equivocada.

Acrescento ainda as NR´s (normas regulamentadoras de saúde e segurança do trabalho), as quais, são de observância obrigatória. Por exemplo a NR 10 trata da segurança e instalação de serviços de eletricidade, como o para-raios. Há ainda a recente: “Lei dos Portões de SP” – Lei 16.809/2018, a qual, exige sinalização especial em portões eletrônicos.

Também em São Paulo, os bombeiros ganharam em 09 de abril de 2019 poder de polícia para interditar prédios que estejam irregulares, visando aumentar a segurança.

A lei existe desde 2015, entretanto, só foi regulamentada em 2019.

Prédios sem auto de vistoria do corpo de bombeiros (AVCB), documento que garante que o local tem um sistema eficiente de combate a incêndio, poderão ser interditados pelos próprios bombeiros até que a situação seja regularizada.

Pincelo algumas manutenções obrigatórias dentro de um condomínio, cada qual, com seu prazo determinado e que deve ser realizada por empresa especializada, cuja desídia poderá acarretar sérios problemas aos condôminos, seus usuários, implicando na responsabilidade direta do síndico:

- elevadores – mensal com a expedição do RIA (Relatório de Inspeção Anual dos elevadores, com Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro responsável);

- extintores e mangueiras de incêndio - anual;

- caixas d´água – semestral;

- bombas d´água - trimestral;

- dedetização – anual;

- portões - mensal;

- parte elétrica - semestral;

- para-raios – anual;

- fachada – quinquenal;

- escadas (de acordo com a NBR 9077/85 devem estar livres, sem latões de lixo, portanto e com piso sem fissuras para facilitar o escape);

Logicamente que equipamentos destinados à segurança como extintores, mangueiras e bombas não devem fugir à vistoria diária (checagem de lacre, carga) pelo zelador, afinal uma simples checagem pode impedir grandes danos.

É de suma importância que os condôminos fiquem atentos à realização das manutenções, que exijam sua feitura e ajudem a observar falhas e também cumpram com a sua parte, inclusive ao fazerem reformas informando ao síndico o escopo de sua obra, preservando o empreendimento e a segurança de todos.

Compartilhe: